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飲食店の物件探しは居抜きで決定!前の店の評判は関係ない

飲食店の物件探しは居抜きで決定!前の店の評判は関係ない
マジで?

物件を探してるんだけど、居抜きがいいってほんとう?

もとのり

少しでも開業資金を抑えたいなら居抜き一択だね。

目次

飲食店の物件はなぜ居抜きがいいのかメリットとデメリットを解説

居抜き物件は様々なメリットがあるので、このサイトでは居抜き物件を推奨しています。

デメリットもありますが、メリットに比べると微々たるものです。

メリット
・工事代が格安になる
・早く店を始められる
・既存客の来店が見込める

工事代が格安になる

飲食店をスケルトンの状態から作ろうとすると、洋食店では15坪の店で500万ほどかかります。

これに厨房機器代がのってくるので、1000万円を超えることも。

居抜きなら、工事代は半額ほどに抑えられますし、運が良ければ厨房機器がついています。

早く店を始められる

スケルトンの物件に比べ、工事期間が短くなります。

同じ業種で最低限の工事なら、1週間で工事が終わることも。

家賃が発生しているなら、一刻も早くオープンしたいはずです。

早く始められるのは嬉しいですね。

既存客の来店が見込める

以前のお店に通っていたお客さんが来てくれる可能性が高いです。

数ヶ月で閉店していたら別ですが、何年か経営されていたののなら、常連客がいるはず。

そういうお客さんは新しい店ができると、気になって来てくれます。

そこで期待以上に満足してもらえれば、そのまま常連として通ってくれたり、口コミで広げてくれますので、はじめのころはすごく助かります。

「ここに飲食店がある」といういうイメージは、あなたの想像より遥かに強く、周りの住人やお客さんの心に残っています。

デメリット
・似た業態になる
・自由に設計できない
・ハズレを引くときがある
・前の店が気になって仕方がない

似た業態になる

費用をかけないで開業しようと思うと、あなたと同じか、似た業態で営業していた物件を探すことになります。

ラーメン屋のあとはまた違うラーメン屋が入ってるのをみかけますよね?

居酒屋のあとは大体、居酒屋です。

そうなると、物件探しが結構たいへんで、なかなか希望の物件をみつけるのが難しいです。

開業後のイメージについては、このあと説明するので省略しますが、はっきり違いをアピールしないと、店が変わっていることに気づいてももらえないでしょう。

自由に設計ができない

すでに店舗として出来上がっているので、大幅な変更は難しいです。

できなくはないのですが、それではスケルトンと同様の費用がかかってくるので、ある程度で妥協しないと居抜きを選んだ意味がありません。

今あるものをうまく活かすアイデアが求められるでしょう。

ハズレを引く時がある

居抜きといっても物件の状態は千差万別です。

前のオーナーさんが、無許可で営業していたり、違法な改装をしていることもあります。

また、古すぎて設備を総入れ替えする必要があることも。

これらの物件はスケルトン並か、それ以上に費用がかかってきます。

そうならないよう、管理会社にきちんと状態を確認しましょう。

前の店が気になって仕方がない

なんだかんだいって、前に営業していた店が気になりますよね。

  • 経営状態はどうだったのか?
  • 常連客はどのくらいいたのか?
  • どんな人がどんな料理をだしていたのか?

これらは、結構簡単に知ることができます。

店を開けてしばらくすると、「前の店の常連」と名乗るお客さんが必ず来てくださるので、その方に全部聞いちゃいましょう。

複数人おられるでしょうから、その都度お伺いすることで正確な情報を得ることができます。

居抜き物件を探す4つの方法

居抜き物件を探す4つの方法

居抜き物件の探し方は大きく分けて4つあります・

  1. 不動産屋のサイトで探す
  2. 居抜き物件専門業者探す
  3. 出店予定地域の不動産屋で探す
  4. 知人や業者さんの紹介

不動産屋のサイトで探す

一番手軽で、今すぐにできる方法です。

大手サイトに片っ端から登録して、希望の条件を提示しましょう。
条件に合う物件がでてくれば連絡してもらえます。

ただ、登録している人はたくさんいるので、物件が出てもすぐには連絡がもらえないことが多いです。

自分で毎日サイトをチェックして、気になる物件があればこちらから問い合わせしましょう。

あらゆる物件を見て家賃の相場感を掴むことも大事です。

事業計画書を作る際の参考にもなりますので、ここは結構時間をかけてください。

全国区ではこちらのアットホームが有名ですが、地域によってたくさんあるので、「飲食店 賃貸」などのキーワードで検索してください。

不動産のことなら【アットホーム】物件探しから住宅情報まで!

居抜き物件専門業者で探す

不動産を扱う会社のなかには居抜き物件に特化した会社があります。
【居抜き店舗.com】飲食店の店舗物件が探せる、居抜き物件専門サイト
居抜き物件・居抜き店舗での開業ならテンポスマート

居抜き物件の中には前のオーナーが、内装や什器備品を次の入居者に有料で引き取ってほしいと交渉してくることがあります。

まるごと引き取るのはおすすめしませんが、どうせ必要なものであれば安くで譲ってもらうのもいいですね。

例えば、エアコンは欲しいけど、テーブルと椅子はイメージと違うのでいらないなど、細かく交渉しましょう。

そういったこと専門にしている会社もあります。
【居抜き物件・居抜き店舗】で飲食店開業 – 店舗そのままオークション

いきなり、こういう居抜き専門サイトで探すより、まずは一般の不動産屋のサイトで目を養ってからにしたほうが、家賃の相場がわかるので家賃交渉もしやすくなります。

出店予定地域の不動産屋で探す

希望の地域が決まったら、ネットと並行して、その地域の不動産屋をまわりましょう。

よい物件を紹介してもらう大事なポイントは、「ひつこいくらい問い合わせる」です。

僕の経験談ですが、2〜3回問い合わせただけでは、「どなたでした?」みたいな対応の会社がほとんどでした。

なかには親切な会社もありましたが、少数派です。

不動産屋にとっては、おいしい仕事ではないのでしょう。

しかし、こちらは人生がかかっています。

担当の方に何度もお願いして、一緒に物件をまわり、熱意を伝えて仲間になってもらうくらいの気持ちで臨みましょう。

ネットに物件をだしたがらない大家さんは結構おられます。
自分の足で探すこともいい物件をさがすのには必須ですね。

知人や業者さんの紹介

これができるのであれば最高です。

飲食関係者や出入りの業者さんはどの店がいつ閉めるのかというマル秘情報をもっていることがあります。

知っていても、言えない事情があったりもするのですが、もしそういった知り合いがいたら、声をかけてもらうように頼んでおきましょう。

不確定要素が多いので、この方法に頼ることはできませんが、運が良ければ市場に出回らないようなお宝物件が手に入るチャンスです。

本当にいい物件というのは、こういう紹介でまわっていて、一般にでないといわれています。

【経験談】居抜き物件は前の店の評判に左右されるのか

【経験談】居抜き物件は前の店の評判に左右されるのか

この問題は昔からいろんな意見があって、物件によりけりなところはあるのですが、僕の経験から言わせてもらうと、「やりようによっては全く関係ない」ですね。

ちょっと曖昧な表現でしたので補足すると、前店舗のイメージを変えずに始めてしまうと、お客さんは店が変わっていることに気づきません。

前の店が評判の良い繁盛店でしたらよいのですが、移転でなければ、その確率は低いです。

かといって、居抜きで開業資金を節約したのに、改装費にお金をかけすぎるのはもったいないですよね。

それなら、外観だけ変えればいいんです。

以前と明らかに違う外観にすることで、前の店は関係なくなります。

中途半端な変更だと、お客さんのイメージは変わらないのでダメ。

今後の集客につながる重要なところなので、ある程度、お金をかけてしっかり改装しましょう。

逆に内装は同じでも集客には関係なので後回しで大丈夫です。

飲食店の物件探しは居抜きで決定のまとめ

  • 開業費用を抑えるなら居抜き物件を探そう
  • 物件探しはネットとリアルの両方を並行して取り組む
  • 居抜き物件で開業するなら、外観は思い切って変えたほうがよい
飲食店の物件探しは居抜きで決定!前の店の評判は関係ない

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